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置產中國,『專項法律顧問』可為不動產交易過程把關

  • 中國事務|
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  • 2017年05月25日 20:00
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根據中國財稅【2003】16號、財稅字【1995】048號、財稅【2006】21號、國稅函〔2010〕220號文件規定,不動產轉讓需繳納營業稅、城建稅、教育費附加、地方附加、印花稅、土地增值稅、企業所得稅。

不動產交易一般有以下幾種交易方式:

(1)直接過戶;會產生土地增值稅、營業稅(增值稅)、教育附加稅、契稅、所得稅,交易的綜合稅率一般為14.5%,也就是說,若不動產評估價為1個億,將要繳納壹仟肆佰伍拾萬元的稅款;法律風險是稅收成本高但交易風險非常小。

(2)出讓不動產的企業與收購不動產的企業合併;不產生任何稅收;法律風險是直接承接不動產所在公司的全部債權債務、公司的財務風險、稅收風險、勞工風險、註冊資本抽逃風險、最初資本金來源不明風險等全部的風險,還有可能存在公司財務報表上未顯示的對外擔保或者其它或有負債,總之,交易稅收成本低,但交易的風險非常大。

(3)轉讓不動產所在公司的股權;將按股權轉讓產生的增值部分繳納25%的企業所得稅;

(4)轉讓實際控制不動產所在公司100%股權的上級公司的股權。若上級公司與實際控股的公司在同一區域的,需繳納25%的股權轉讓增值的所得稅,若上級公司與實際控制的公司不在同一區域的,有可能不會產生稅收。

上述四種交易模式之外還有一種交易模式為:先投資後轉股。

在先投資後轉股的交易模式下,根據稅法的相關規定,以投資方式將不動產過戶的,只需繳納3%的契稅,土地增值稅、營業稅、教育附加稅均可申請減免;但在第三步發生股權轉讓時,會根據股權轉讓收回股權轉讓款產生的增值額徵收25%的企業所得稅,原企業若存在未彌補的虧損的,可以彌補相應的虧損。(若原不動產所在企業存在虧損的,該交易模式將只產生3%的契稅)。

  先投資後轉股的交易模式下,發生股權轉讓的F公司是完全新設的公司,無任何債權債務,也沒有歷史遺留的財務風險、稅收風險、註冊資本抽逃風險、勞工風險、最初資本金來源不明等風險,新設F公司也不可能存在對外擔保等或有負債,F公司是完全清潔的,交易幾乎無風險。

  在交易雙方談判過程中,可以聘請律師擔任專項法律顧問,在先投資後轉股的交易模式下,專項法律顧問發揮的效能便是“雙方代理”,由交易雙方共同聘請同一個律師擔任專項法律顧問,專項法律顧問為交易雙方提供不動產交易過程中每一個步驟的法律顧問諮詢服務,把控整個交易過程中的交易進程及付款進程。

  我司中國律師將為不動產交易雙方提供專項法律顧問服務,減少不動產雙方在交易過程中的稅賦,降低雙方交易的法律風險。

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