台灣的李太太最近想要在美國投資不動產的。同時，也為了讓
幾年後將到美國就讀的兒子有固定住所，交屋後暫時也可將空 屋出租，收取租金收入。由於李太太並沒有美國國籍或綠卡， 一年在美國的時間總共不會超過兩個月，她想瞭解如果自己購
買美國不動產，可能要先考慮用何種名義買及應負擔哪些美國 稅？之後才來決定買或不買。一般來說，像李太太一樣的外國 人，屬於非美國居住居民。如果她只是單純的想在美國置產讓
兒子之後有居住的地方，最簡單的方式是直接用個人名義來持有。
只是在投資美國的房地產時，自己居住一般沒什麼問題，但若
用作出租用途，可能也和作生意一樣容易被告、或有法律糾紛 ，若用LLC持有，發生訴訟糾紛或債務則不會波及個人。所謂
的LLC，是指「有限責任公司」（Limited Liability
Company，簡稱LLC），是美國特有的一種營業組織形態，
LLC 和合夥組織一樣，沒有重複課稅的問題，債務不會波及個 人。只有一個股東也可以成立LLC，外國人亦可為LLC的股東 ，因此許多外國投資者選用此模式。回到本例，李太太如以個人名義購屋需要考慮那些美國稅負呢 ？
房產稅（Property tax）：首先，李太太要瞭解美國不動產 每年要課的房產稅比台灣高出許多。雖然全美各地房產稅率不 一，但很多地區約在市價的1.3 %~1.6%。舉例來說，一個價 值100萬美元房子，一年房產稅常要1萬美元以上。
所得稅（Income tax）：租金收入：如果李太太將房屋出租，由於不動產在美國，出租或出 售所得利潤均為美國來源收入，無論是否為外國人，或者居住國家
是否與美國有租稅協定，此收入均被視為美國收入應納美國稅。出售收入：如果李太太希望過幾年兒子大學畢業後，可能就會將房 產賣掉。這時，因為擁有超過一年以上房屋出售所得，就會適用比
較低的15%稅率來課美國資本利得稅，所以李太太可從長計議未來的出售。
贈與稅（Gift tax）及遺產稅（Estate Tax）：如果李太太贈與 美國的不動產給其他人，因為不動產在美國境內，會課美國贈 與稅。又因李太太是非美國稅務居民，不能適用一生贈與 1,399萬美元免稅的規定(2025 終身免稅額)，因此會課贈與 稅。如果不幸李太太過世，該不動產也要課美國的遺產稅。
外國人如李太太在美國購屋，若僅自住可用個人名義持有，但若出租產生租金收入，須繳納美國所得稅；每年亦須負擔房產稅，稅率約為房價的1.3%至1.6%。若日後出售房產，增值部分將課資本利得稅，持有超過一年者稅率約15%。此外，因美國不動產屬美國境內資產，李太太若贈與或過世，該房產須課美國贈與稅或遺產稅。由於非美國稅務居民無法享有高額免稅額（約1,399萬美元），超過6萬美元部分即可能需繳稅，因此不少外國人會以LLC名義持有，以降低風險並便於稅務規劃。
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