用地產經紀的話說，在加州買房不怕跌，因為有全球買家來「接盤」。政客名流、富豪顯貴，甚至到皇室成員，許多人不遠萬里搬來金州或在此置產。多年來，加州也穩居最受華人投資者青睞的美國房產市場。然而，對於海外個人投資者來說，購房過程中涉及的稅務問題常常讓人困惑。為此，資深會計師詳細梳理外國人在美國買房時，可能面臨的稅務責任。外國人與美國人在房產投資上的繳納義務區別不在於稅率，而是非居民外籍投資者須被預扣稅金，涉及稅種包括房產出售時的資本利得稅和租金收入產生的個人所得稅。這是「外國人房地產稅法」（FIRPTA）中的規定，防止外籍人士逃避稅收責任。
1.購房：一次性交易稅
首先，無論是外國買家還是本地居民，購房過程中都要繳納房產交易相關稅目（也稱轉讓稅）。加州各地縣市的稅率不同，洛杉磯和舊金山等大城市的稅率在0.1%至2%之間。此外，一些地方政府也可能要求額外稅項。例如洛杉磯市自2023年起實施的ULA法案（Measure United to House LA），對超過515萬美元住宅和商業房地產交易徵收4%-5.5%的一次性轉讓稅。
2.持有房產期間：房產稅（Property Tax）
一旦房產交易完成，所有在美國的房主都需要按年繳納房產稅。房產稅由地方政府徵收，通常基於房產的市場價值或評估價值計算。加州各地房產稅率不同，通常在1%至2%之間。
3.租金收入：個人所得稅（Income Tax）
在收入相關的納稅義務上，需先明確稅務居民和非稅務居民的概念。非美籍人士（無國籍、無綠卡）若當年在美國住滿31天，且過去三年內在美國居住的加權總天數達到183天，則被認定為美國稅務居民。此外，持有 F、J、M、Q簽證至美國的居民享有一段時間的稅務優待。專家表示無論是稅務居民還是非稅務居民，都需要按分級稅率繳納10%-37%的個人所得稅。區別在於，非居民外籍房東的收入，須預扣30%。但只要每年如稅務居民一樣申報繳稅，則無須預扣稅金。需注意的是，當房產無法順利出租或入不敷出時，仍需要報稅，否則國稅局查到還是會按租金毛收入（Gross Rent）的30%扣稅。除了聯邦層面的個人所得稅，加州對租金收入徵收1%到12.3%不等的累進制稅率，並對非居民預扣7%的稅額。
4.出售房產：資本利得稅（Capital Gains Tax）
美國稅務居民在出售自用住宅（Principal Residence）時，可享25萬美元（單身）或50萬美元（夫妻合報）的增值免稅額，而非居民外籍人士就不存在自用住宅一說。在出售房產時，非居民須繳納15%的預扣稅，且依房產售價計算，而非實際增值部分。張青指出，即時交易沒有賺錢仍要被預扣稅款，次年報稅時再申請退還多扣的差額，或申請豁免，退款過程較為周折。此外，加州還要對房產交易徵收1%到13.3%不等的累進制稅率，並要求對非居民預扣房屋售價3.33%的稅額或預估淨收益的12.3%。
5.遺產稅和贈與稅（Estate and Gift Taxes）
持有美國房產的外國人，還可能面臨過世後遺產繼承或生前資產贈與的問題。若房產價值超過免稅額，則需繳納高達40%的遺產或贈與稅。外國人在美國贈予有形資產時，如果超過1萬9000美元（2025年）豁免額，就需繳納最高40%的贈與稅。有些外國父母在美國購買房產，直接將房屋轉到有美國身分的子女名下，結果會導致高額贈與稅。在產權轉換過程中，產權公司很少會注意到這個問題，因為美國人贈與可享有1399萬美元的豁免額，普通房產過戶時不會涉及到贈與稅問題。
隨著越來越多台灣家庭與投資人在美國置產或設立公司，美國聯邦與各州的稅務規定也日益嚴格。無論是買房、收租、轉讓房產，或是企業因應州政府寄來的稅務問卷、限制CTC抵免等新政策，都涉及複雜的稅務申報與預扣要求。許多規定（如FIRPTA預扣、房產贈與稅、兒童抵稅資格）對於非美國居民有明顯不同處理，稍有不慎就可能面臨補稅、罰金或退稅受阻等風險。會計、財務、稅務等相關法令時常更新變動，若不諳相關法令規定，建議找專業會計師進行諮詢及協助。本公司備有專業團隊，隨時掌握各項政策與稅務的更動，為客戶謀求最大的優勢與經營效率，詳洽本公司專業會計師。
