許多外國投資人第一次買美國房產時，往往出於直覺，用自己的名字直接把房子買下來。程序看起來最簡單，不需要設公司，也不必一開始就思考結構安排，甚至覺得反正短期內也不會出售。真正的問題，通常不是在買房當下，而是在出售、贈與，或想調整持有方式時，後果才慢慢浮現。在美國，外國人若以個人名義持有不動產，出售時適用「外國投資人不動產稅法」(FIRPTA)。依規定，買方必須先預扣最高可達成交價款15%，直接繳交給美國國稅局。這筆金額並不是最終稅額，而是一種「先扣、後算」的暫扣款，必須等賣方完成報稅、國稅局完成核算後，才可能退回多扣的部分。

換個結構 調整成本高

實務上，這個等待過程往往不短。曾有實際案例，一名外國投資人在紐約以約200萬美元購入房產，數年後以230萬美元出售，依法被預扣約34.5萬美元。後續因行政流程與資料認定問題，國稅局一度無法對應賣房時的繳款紀錄，導致這筆資金被卡住近三年才返還。(此為實務中曾發生的個案，實際退稅時間仍視個案情況而定。) 更現實的是，許多人在這個階段才意識到，若想把房產轉給家人、改放進公司或信託，幾乎每一步都可能觸發新的稅務問題，包括贈與稅、資本利得稅，甚至美國遺產稅的風險。原本只是想「換個結構」，卻發現事後調整的成本，遠高於一開始就規畫正確持有方式。

個人名義持有 有前提

以個人名義持有不動產，仍然是美國制度下最單純、也最被照顧的一種方式，但前提條件其實相當清楚。對於具有美國稅務身分、以自住為主要用途的人而言，個人名義持有的制度優勢非常明顯。符合條件的自住房，在出售時可以適用資本利得免稅額，稅務申報相對簡單，也不需要負擔公司或信託的設立與年度維護成本。然而，這種結構的限制也同樣明確。所有與房產相關的法律風險，無論是租客糾紛、意外事故，或其他第三人主張，都直接落在個人資產上。

LLC持有 適合投資型房產

在美國不動產實務中，LLC(Limited Liability Company，有限責任公司)成為投資型房產最常見、也最被制度預期的持有形式。LLC提供有限責任保護，能夠把房產相關的法律風險與個人資產切割開來。在稅務上，多數LLC採取pass-through結構，本身不繳公司所得稅，而是由成員依其持分申報，這樣的設計也更符合不動產長期持有、折舊與出售的特性。

C Corporation 稅務繁雜

在某些特定情境下，外國投資人會透過C Corporation持有美國不動產，但這並非一般投資人的主流選擇。由於C Corporation涉及公司層級與股東層級的稅務問題，出售或清算時的處理方式相對複雜，也可能產生雙重課稅。這種結構通常只在特定外資安排或法律考量下才會出現，對一般個人投資而言，稅務效率往往不高。

若有明確的繼承人，個人名義持有雖然結構簡單，但多半仍需經過遺囑認證程序。相較之下，LLC的membership interest本身就是可轉讓的權利，也較容易與信託結構銜接。若沒有繼承人，或資產並非以家庭傳承為目的，結構考量則會轉向出售的便利性，以及責任與管理是否清楚畫分。在這類情況下，C Corporation或信託反而可能更符合實際需求。回頭來看，房產的持有方式，遠比想像中複雜。真正需要問的，不只是「哪一種最常見」，而是這棟房子的用途是什麼，是否需要進行風險隔離與隱私管理，以及未來出售或繼承時，是否希望保留足夠的彈性。

浩富解讀：

外國人買美國房產若一開始沒規劃持有結構，未來出售（FIRPTA預扣15%）、贈與或轉換架構時可能面臨高額稅負與成本，事前規劃遠比事後調整重要。會計、財務、稅務等相關法令時常更新變動，若不諳相關法令規定，建議找專業會計師進行諮詢及協助。本公司備有專業團隊，隨時掌握各項政策與稅務的更動，為客戶謀求最大的優勢與經營效率，詳洽本公司專業會計師。

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